Konut Yatırımlarına Kriz Darbesi

Ekonominin durumu kurumlar tarafından tutulan verilerin istatistikleri ile takip edilirken ortaya konulan tablo hiç iç açıcı görünmediğinin kanıtı. Geçtiğimiz “2018 Yılı Konut Satışları” rakamlarının bu yılın aynı aylarında açıklanan verilerde oldukça düşüş olduğu gözlemlendi. Peki bu rakamlar bize ne anlatıyor. 2019 Yılı Konut Satışlarındaki düşüşü nasıl okumalıyız? Çözüm olarak nasıl bir yol katetmeliyiz işte bu konuları Kredi Sende.com editörlerinden Soner Deniz İşisağ kaleme aldı.

ANA AKIM SEKTÖR ALARM VERDİ!
Yıllardır ekonomi politikaları gelişimini inşaat sektörü üzerinden kurgulandı. Mevcut sıkıntılı ve az katlı konutlar yıkılarak modern, lüks ve ihtişamlı gökdelenler dikildi. Bunlar da yeterli gelmeyip tarım arazileri imara açılarak şehirler geniş düzlüklere yayıldı. Yeni imar yerleri beraberinde altyapı ve üstyapı yatırımlarını da beraberinde getirerek maliyet kalemlerini arttırdı.

Halkın refah seviyesini yükseltilmesi, yeni kurulan modern yaşam alanları ve betona gömülmüş milli sermaye ile övünüldü. Yatırımcılar; ellerindeki sermayeyi betona yatırdı ve ikişer, üçer hatta onar onar evler alarak ya değerlenmesini bekledi yada kiralara verdi. Geçtiğimiz üç yıl öncesine kadar bu popüler beton yatırımı herkes tarafından memnuniyet ile karşılandı. Fakat bu betonlaşma furyası durdurak bilmeden devam edince artık ev kiralamak ve satın almak isteyenlerin talebi düşünce yapılan yüzbinlerce daireler müşteri bulmakta zorlanmaya başladı.

Bu duruma birde kredilerde yaşanılan faizlerin yükselmesi eklenince ülke ekonomisinin domino taşı olarak görülen “İnşaat Sektörü” bir anlamda kendini kaosun içerisinde buldu. Devlet olaya el atarak kamu bankalarından “Ziraat Bankası” üzerinden konut satışlarındaki kredi faizlerini düşürmekle çıkma eğilimine girdi. Fakat görünen o ki açıklanan istatistiksel veriler düşürülen faizlerin yaşanılan krizin önüne geçilmesine engel olamadı.

100.000 TL 120 ay vade için Ziraat Bankası toplam ödemesi 197.535 TL olarak tahsilatı %1,28 Faiz Oranı üzerinden aylık taksit ödemesi 1.635 TL olarak kredi kullandırırken aynı oranı Garanti Bankası toplam ödemesi 231.758 TL olarak tahsilatı %1,65 Faiz Oranı üzerinden aylık taksit ödemesi 1.919 TL olarak kredi kullandırmaktadır.

Şu an yayınlanan haberlerde gelen son verilerin; konut satışları bir önceki aya göre hafif toparlandığı fakat, önceki yıla göre düşüş sürdüğü yönünde. Ocak’ta önceki yılın aynı ayına göre yüzde 25 daralan satışlar, Şubat’ta da yüzde 18 düştü.

Bu artık konut yatırımlarının eskisi gibi kar ettiren ve talep gören bir olay olmadığının açık resmidir. Ev almak yerine eldeki mevcut parayı daha farklı kanallarda değerlendirerek daha çok kar edeceğini düşünen tüketiciler kirada yaşamayı daha mantıklı buluyor. Tek kalemde bir eve yatırılacak paranın yatırımcıya geri dönüşü en az 25 yılı bulduğu için “Ev almak” tercih edilen bir yatırım olmaktan çıkmış durumda…

TÜİK verilerine göre 2019 yılının Şubat ayında 78 bin 450 konut satıldı. Yılın ilk ayında bu sayı 72 bin 937 olmuştu. Sanayi çarklarının yavaş dönmesi, aktif tarım üretimininin yavaş yavaş ithalata bırakılmasının yanında “İnşaat” gibi komplike ve içerisinde yüzlerce ayrı sektör barındıran bir ekonomik gücün bu denli zayıflaması genel ekonomik tablonun bir şeyler söylemeye başladığı anlamına gelmektedir.

Yeni ekonomi politikalar geliştirilerek alım gücünün arttırılması yerelde ve ulusalda ülke yönetiminde olan siyasilerin önemli bir görevi olarak görünüyor. Tüketime dayalı bir ekonomi modelinin yaşanılacak ufacık bir sarsıntıda tüm kesimleri etkilediği gerçeği görmezden gelinemez. Halkın tüm bireylerini aktif üretime yönlendirip toprak altı ve toprak üstündeki tüm kaynakları işleyerek katma değer yaratılması esas alınmalıdır.

Tekrar konut sektörüne girecek olursak; konutlarda vergi dilimlerini tekrardan gözden geçirilerek “Konut Satış Vergisi” düzenlemeleri yapılması hayati önem taşımaktadır. “Konut Satış İstatistikleri” işin uzmanları tarafından dikkatlice incelenerek son beş yılı kapsayan veriler ışığında mutlak suret ile gelecek 5 yılın “Konut Satış Hedefleri“ni ilan edilmesi şarttır. Böylelikle konut ihtiyacı tespit edilerek yeni imar çıkartılmasının önüne geçilebiliriz.

Bu imar programları diğer yandan tarla statüsünde ekilebilir alanlarımızı betonarme yapılarla bozmayarak tarımsal üretimlere destek vermiş oluruz. Bir diğer sıkıntı ise sermayeye sahip olan iş insanlarının bu kadar kolay müteahhitlik yapmalarıdır. Kar odaklı olan tüm müteahhitler şehrin estetiğine dikkat etmeden çarpık yapılaşmalar ile şehirlere zarar vermektedirler. Belki yaptıkları binalara rezidans ismi koyarak modern bir statü kazandırmaya çalışıyor olabilir fakat şehre genel pencereden bakıldığında bir bütünlüğün olmaması görüntü kirliliğinden başka bir işe yaramamaktadır. Acil olarak belediyelerin bu konuda şehir siluetlerine yeni bir anlam kazandıracak çalışmalar yaparak mevcut binaların estetiklerinin birbirleriyle uyum şartını gözden geçirmeleri gerekmektedir.

Yıllık “Konut Satış Rakamları” dikkatlice takip edilmesi gereken bir konudur. Şehirlerin aldığı ve verdiği göçlerin doğrudan ilgilendiren bu rakamlar şehir planlarını olumlu ölçüde düzenlemeye yarayan önemli bir bilgi olarak karşımıza çıkıyor. “Konut Satış Rakamları” tespit edilerek ihtiyaç duyulan bölgelerde gelişi güzel olmadan tamaman belirli planlar endeksli belirlenmeli. “Konut Satış İşlemleri“nde tüketici ile satıcı arasındaki protokoller tekrardan düzenlenmeli ve kolaylıklar sağlanmalıdır. Ev Kredileri için gerekirse bankalar ile doğrudan pazarlıklar yapılarak “Kiralama” yöntemleri teşvik edilebilir. Herkes ev sahibi olmasına gerek yoktur. Konut satışlarında ortaya konulan rakamlar zaten ev satın almayı cazip kılmamakla birlikte yatırımcıları başka kaynaklara çekiyor. Eğer kiralama sistemimizi geliştirir ve teşvikini sağlar isek elde kalan boş daireleri bu sayede kullanabiliriz. Hala boş daireler dururken yeni “Konut” projeleri sadece yatırımcıyı veya tüketiciyi değil tamamiyle Türkiye Ekonomisi’ni doğrudan etkileyen önemli bir sorundur.

İşte Sizlere Konut Satış Masrafları:
Tapu Harcı İndirimi
05.05.2018 tarihinden geçerli olarak Bakanlar Kurulu kararınca alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20’i (yüzde 2) olarak alınan tapu harcını konut ve iş yerlerinde binde 15’e (yüzde 1,5’e) indiren tapu harcı indirim kararı, 31.03.2019 tarihine kadar uzatıldı. Yani 100.000 TL değerindeki bir evin alım/satım işlemlerinde alıcı ve satıcı ayrı ayrı 2.000 TL harç bedeli öderken, 31.03.2019 tarihine kadar alıcı ve satıcı ayrı ayrı 1.500 TL harç bedeli ödeyecek.

Tapu Harcı Nedir? Tapu harcı veya tapu masrafı, satışı gerçekleştirilen tüm gayrimenkuller için (konut, iş yeri, arsa, tarla, arazi vb.) tapuda beyan edilen satış bedelinin %4’ü olarak hesaplanan bir harçtır (31.03.2019 tarihine kadar %3’e indirildi.)

Tapu Harcını Kim Öder?
Tapu harcı bedeli, aksi taraflarca kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcıdan eşit olarak yani her birinden satış bedelinin %2’si oranında tahsil edilir. (31.03.2019 tarihine kadar alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı %1,5 olarak tahsil edilecek.)

Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır?
Tapu harcı hesaplaması, tapuya alıcı veya satıcının beyan ettiği gayrimenkul alış/satış tutarı üzerinden yapılır. Örneğin, gayrimenkul alış/satış bedelinin tapuya 200 bin TL olarak beyan edilmesi durumunda hem alıcı hem de satıcı (200.000*%1,5) 3.000 TL tapu harç bedeli ödemesi yapar.

Tapu Harcı Döner Sermaye Bedeli 2019
Satış işlemlerinde 2019 yılı için döner sermaye hizmet bedeli 128,00 TL, ilave hizmet bedeli 17,50 TL olmak üzere 145,50 TL döner sermaye bedeli bulunuyor.

Tapu Harcı ve Vergiler Hakkında Bilmeniz Gerekenler
Gayrimenkul alım satımındaki tüm aşamalar hakkında doğru bilgiye ulaşmanız, maliyetlerinizi doğru hesaplayıp zarar etmemeniz ve ileride çeşitli cezalara maruz kalmamanız için çok önemli. Bu yüzden tapu harcı hesaplama tablosuna ek olarak tapu işlemleri ile bağlantılı mutlaka bilmeniz ve dikkat etmeniz gereken konuları özetlemek istedik.

1- Tapu Harcı Bedelinin Düşük Gösterilmesine Ceza
2- Düşük Gösterilen Tapu Harcı Yüzünden Fazla Vergi Ödenmesi

Bir cevap yazın

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.